2006民革中央大会发言和提案
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完善住房专项维修资金制度,维护群众合法权益
来源:作者:发表日期:2013-12-12
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完善住房专项维修资金制度,维护群众合法权益

住房专项维修资金属业主所有,是专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金,其缴存、归集、管理、使用和监督直接面向千家万户,是关系到人民群众切身利益和社会公共利益的一件大事。近年来,随着我国商品住房市场大规模快速发展,大量商品住房和已购公有住房已开始步入大中维修期,住房专项维修资金潜藏的隐患和问题已逐渐暴露出来,各地因住房专项维修资金引发的纠纷频频发生。住房专项维修资金已面临“集中爆发”的危机。当前,存在的主要问题是:

一、住房专项维修资金归集严重缺口,巨额住房专项维修资金被挪用

一是住房专项维修资金管理混乱,各地在缴存主体、缴存标准、管理模式等方面规定不一致,归集量小,缺口大;二是部分城市只对商品住房或只对已购公有住房建立了住房专项维修资金制度,归集面较小、归集率较低;三是业主首次缴存的商品住房专项维修资金,由房地产开发商按购房款2%-3%的比例代收、缴存,为房地产开发商擅自挪用、滞留该项资金制造了契机,从而产生住房专项维修资金无法追缴等问题,出现了“不缴不给房,交房后不知去向”的局面。

当前各城市未缴、漏缴、占用、挪用乃至侵占或者根本没有进入规定账目管理体系的住房专项维修资金已是个天文数字。如:自20002月开始,北京市归集商品住房和已购公有住房专项维修资金共70多亿元。业内人士透露,至少有10亿元被截留。房地产市场比较成熟的广州市,截至200312月,全市住房专项维修资金归集量为1.95亿元,仅2003年一年缺口高达6.5亿元。

二、法定决策程序难以落实,住房专项维修资金使用难  

《物业管理条例》规定:住房专项维修资金的使用决定,必须经物业管理域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。这充分体现了业主的决策权和监督权,但在具体的实施中,决策主体的缺位,业主自治机构不完善,造成了法定决策程序难以落实,依法通过该项资金的使用决定几乎不可能。主要表现在:一是大部分住宅小区没有建立业主委员会,业主大会很难组织召开,业主委员会不能代表全体业主行使决定权,业主无法通过业主大会或者业主委员会表达利益、形成决策;二是维修工程对应的决策范围与受益范围的不一致,与维修无关的业主根本不参与决策,出现了物业公司积极,业主观望,业主委员会尴尬的局面;三是业主对维修工程的技术标准、费用额度在规范标准不完善的情况下,难以认定; 四是住房专项维修资金使用的相关细则一直没有出台,政府主管部门的监管手段不明确。

三、业主大会法律地位不明确,代收代管政策落实难

业主大会、业主委员会是一种以财产为纽带的经济性组织,强调的是对公共性财产所有者的集合,而不是单一人身的集合,但其组织结构和运作模式都没有具体的法律规定。依据《物业管理条例》规定,业主大会主要通过会议的方式履行职责,不具备民事主体资格,不具备法人资格,亦不得以自身的名义对外实施行为。因此,“住房专项维修资金的代收代管由业主大会决定”实践中无法操作落实。

四、住房专项维修资金缴存权属不清,利息收益用于管理经费

住房专项维修资金利息收益属业主所有,任何单位和个人均无处置权。但大部分城市的住房专项维修资金管理部门的经费来源,都是从住房专项维修资金利息等增值部分按比例提取,基本比例为20%。在住房专项维修资金缴存过程中,存在着售房单位和业主双向筹集的问题,售房单位所承担的部分住房专项维修资金的权属不清。一是公有住房出售后的专项维修资金是由业主和售房单位共同缴存,没有按幢建账、核算到户;二是一些城市规定商品住房专项维修资金缴存由房地产开发商和购房人共同承担,房地产开发商缴存,然而房地产开发商所承担的部分住房专项维修资金,有的纳入商品住房成本,有的被挪用。

为从根源上解决住房专项维修资金所面临的诸多问题,保障住房的维修和正常使用,维护群众合法权益,我们特提出以下几点建议:

一、加快住房专项维修资金立法工作,规范住房专项维修资金管理模式

立法部门应尽快出台《住房专项维修资金管理办法》,以规范住房专项维修资金的缴存、归集、管理、使用和监督,建立健全住房专项维修资金制度。一是明确住房专项维修资金管理模式,实行商品住房和已购公有住房专项维修资金的管理并轨。对住房专项维修资金实行统一归集、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督;二是理顺住房专项维修资金管理体制,在业主大会制度尚未完全建立的情况下,明确各地房地产主管部门和同级财政部门对住房专项维修基金的监管责任,办公经费由财政保障;三是明确住房专项维修资金增值收益应当转入住房专项维修资金滚存使用,不得挪作它用;四是制定《物业管理条例》实施细则,明确业主大会和业主委员会在住房专项维修资金使用管理中的法律地位。

二、完善住房专项维修资金监督制度,加大追缴住房专项维修资金力度

一是制定严格的监督制度,组建专项维修资金监督管理委员会,增强审计部门对住房专项维修资金的归集、使用、管理的审计监督,以确保住房专项维修资金管理安全;二是在相关的法律法规中,增添追缴惩戒条款,以法律来保障住房专项维修资金的追缴,对未按规定缴存住房专项维修资金的房地产开发商限期缴存,否则对其再开发新项目时不予审批;三是加大对违法、违规使用住房专项维修基金行为的查处力度,严肃追究挪用该项资金的责任人员的法律责任;四是严禁房地产开发商代收住房专项维修资金,实行银行缴费,网上查询。

三、制定住房专项维修资金续筹、补建办法,确保住房专项维修资金的可持续性

随着住房使用年限增加,住房专项维修资金的使用将出现高峰。为确保住房专项维修资金的可持续性,各有关部门要尽快研究制定相关的法规政策。一是应尽快制定住房专项维修资金的续筹办法;二是对未建立住房专项维修资金的住房,根据实际情况制定补建办法;三是建立二手房交易的住房专项维修资金,凡是二手房进行交易,原业主未缴存首次住房专项维修资金或者所缴存的住房专项维修资金余额不足规定标准的,由交易当事人协商足额缴存后,方能办理住房所有权转移登记。

 

注:该提案得到建设部的答复。

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