规范物业管理,加快立法工作
时间: 2008-09-10 | 文章来源: 民革中央
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规范物业管理,加快立法工作[注1]

2003年3月

 

物业管理是城市管理的重要组成部分,其服务直接面向千家万户,与城市居民的工作和生活紧密相联,它的规范运作有助于城市的繁荣与稳定,是关系到国计民生的一件大事。但随着物业管理的快速发展和物业管理覆盖面的不断扩大,物业管理行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来,各地因物业管理引起的纠纷越来越多。据中国社会调查所的调查表明,部分大城市物业管理的问题在相关部门的投诉超过了30%,业主的合法权益受到不同程度的侵害,造成了市场和社会的不稳定。

当前出现物业管理问题的原因十分复杂,涉及到观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面,特别是法制建设严重滞后于物业管理行业的发展,致使物业管理市场不规范,物业管理活动中各方面主体的权力、义务不清,合法权益得不到保护,政府的监督管理缺乏法律依据,大量矛盾纠纷得不到及时解决。主要表现在以下几个方面:

一、物业管理的体制问题

从全国看,大约有三分之一的物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的。房地产开发企业与物业管理企业之间如同“父子”、“兄弟”关系,这种建管不分的体制造成了很多应由房地产开发企业解决的矛盾和问题,诸如质量缺陷、配套设施不完善、产权纠纷、不切实际的承诺等,推给所属的物业管理企业。物业管理企业解决不了,必然带来对业主的投诉相互推诿,引起业主对物业管理的不满。

此外,有一些物业管理企业在接管物业时,没有与房地产开发企业认真办理物业的接管验收手续,建管脱节,代人受过。

二、物业管理服务价格问题

当前,物业管理收费的主要依据是《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称《办法》),《办法》第四条规定的收费原则主要是考虑物业产权人和使用人的承受能力,这就使物业管理服务价格与物业管理服务内容、质量脱离,未体现质价相符的价值规律。《办法》仅对住宅小区的物业管理收费做出规定,而大量非住宅物业管理收费缺乏依据。物业管理服务价格构成不明确是引发当前物业管理服务纠纷的一个重要原因。

三、物业管理相关主体之间的法律责任问题

物业管理涉及房地产开发企业、业主、业主委员会、居委会、派出所以及城市管理的方方面面,他们之间的诸多权力义务关系不清给物业管理造成困难。例如:房地产开发企业在物业管理上应当承担怎样的责任,在法律上尚无十分明确的规定,一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来较多问题,就给物业管理造成了先天不足。再如:一个住宅小区的哪些部位、设施、设备属于业主共用,哪些维护养护费应由业主共同承担,还没有明确界定;业主委员会作为经济合同的一方主体,其性质、法律地位、权利和义务还不明确,业主委员会的组建、运作也没有作出具体规定;物业管理企业与居委会、街道办事处、派出所及相关行政部门在社会管理职能上的关系没有理顺等,都有必要在法律上加以明确。物业管理是企业,不可能承担政府职能。

四、物业管理企业经营活动不规范问题

物业管理企业在经营活动中的问题主要有:一是不能严格履行合同,物业管理企业错误地将自己凌驾于业主之上,忽视业主的权益;二是管理服务不规范,如环境脏乱差,治安秩序差,维修不到位,上门服务不及时,冬季供暖不足等;三是收费不合理,少服务,多收费,乱收费,物业管理收费没有标准;四是物业管理人员素质较低,服务质量和服务态度差,处理问题和解决矛盾的方式简单生硬等。物业管理企业不规范的行为,引起业主不满,激化了相互之间的矛盾。

几点建议:

一、加快立法步伐,完善物业管理法律法规体系

法规不健全、法制环境较差已成为制约我国物业管理行业健康发展的瓶颈。已经出台的法规政策层次不高,没有涵盖物业管理的全部内容,整体性、连续性、实践性较差,刚性不足,可操作性不强。立法部门应尽快建立和完善物业管理法律法规体系。最近,对全社会、对城镇居民生活产生重大影响的《物业管理条例(草案)》公开向全社会征求意见。这不但是公众共同参与物业管理的行为,也是中国立法的进步。建议将《条例》上升为法律,将行政管理处罚的权限上升为司法行政的权限。

二、推进房地产开发与物业管理分业经营,鼓励物业管理企业向专业化方向发展

国家应采取具体措施,促使和限期房地产开发和物业管理分业经营,使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体,独立进入市场,实施专业化管理,从体制上理顺建设与管理的关系,规范房地产开发企业与物业管理企业的各自行为,保护业主的合法权益。同时,要大力推进物业管理市场化进程,按照社会化服务与专业分工的要求,合理调整物业管理企业的企业结构,引导一部分物业管理企业明确自身市场定位,优化内部资源配置,向物业管理专营类企业发展,实现专业化、规模化经营,增强市场竞争能力。

三、加强管理与监督,建立物业管理市场准入制度

针对当前物业管理行业特点,应加强对物业管理企业的管理与监督,严格实行准入许可限制。建立物业管理市场准入制度,实行企业资质管理,有助于扶植一批质量高、实力强、信誉好的物业管理品牌企业,并可以及时清理整顿管理水平低、服务不规范、社会形象差的企业;有助于防范企业经营风险,发挥物业管理的社会效益;也有助于物业管理行业的技术进步,这是现阶段强化行政监管,有效解决群众投诉,规范市场秩序,促进管理与服务水平提高的重要手段。同时,要尽快与国际接轨,建立物业管理项目经理职业资格注册制度。

四、引进竞争机制,通过招投标选择物业管理企业

有关专家认为,物业管理市场引进竞争是市场经济体制的必然。但是在竞争机制的框架构建之初,政府应当利用行政手段以适当的引导和适度的干预,同时加快行业立法,在法律和政策逐步完善的前提下,由外力约束逐步过渡到自我约束,让通过招投标选择物业管理企业不再是“纸上谈兵”。有关部门应尽快制定《物业管理招投标管理办法》,对物业管理招投标的一般性要求、操作程序和各方法律责任作出规定,从而促进物业管理市场机制的建立,增强物业管理行业的竞争意识,推动物业管理的市场化进程。

五、物业管理要从满足不同层次的市场出发,确定服务定位

住宅项目的建筑类型、内容、功能、设施设备差别很大,决定了物业管理市场的需求必然是多层次的。物业管理企业要把握好服务定位,针对不同主体,提供不同档次的服务。国家应该根据物业管理服务内容、服务质量、服务深度,制定收费的分类指导标准,方便业主根据自己的消费水平选择相应的物业管理服务,充分体现市场的多样性。在现阶段广大中低收入者是服务的主体,要根据广大群众的基础要求和承受能力,通过合同约定好服务内容、服务质量的相应的收费标准,提供质价相符的服务。

注释:

1.民革中央在全国政协十届一次会议上的提案。